L’entretien d’immeubles est depuis 1978 l’activité principale du cabinet d’architecture REMY qui réalise l’étude et le suivi des travaux dans les domaines suivants :
Reprise de structures en cave et ailleurs
Rénovation intérieure
Installation d’un ascenseur
Réseaux d’évacuation et d’alimentation en eau
Le territoire étant déjà très construit, l’enjeu actuel est la gestion pragmatique et économique de l’existant.
Certains grands propriétaires fonciers savent qu’entretenir un bâtiment dans une démarche globale en anticipant les problèmes permet une économie d’environ 30 % des travaux sur 20 ans sans compter la valorisation du bien et les économies d’énergie.
Pour cette raison, le cabinet d’architecture REMY propose aux propriétaires fonciers, gestionnaires immobiliers, syndics de copropriété, syndicats de copropriétaires, bailleurs sociaux et institutionnels, la réalisation d’un diagnostic global de l’immeuble permettant d’apprécier l’état de l’existant, déceler les problèmes actuels et à venir, estimer le coût des travaux et proposer un plan pluriannuel de travaux.
Dans certains cas, le cabinet Remy propose un contrat annuel d’entretien incluant une ou plusieurs visites et l’envoi d’un rapport sur les désordres apparus, les travaux à prévoir, la mise aux normes du bâtiment, les suggestions au regard des progrès techniques et des remarques des occupants.
Afin de compléter son offre, le cabinet Remy réalise également des rapports sur des problèmes ponctuels, l’assistance aux réunions d’expertise (tribunaux, assurances..), l’étude de faisabilité, l’estimation de travaux, la mise au net des plans de l’existant, une aide à la programmation ainsi que l’estimation patrimoniale des biens immobiliers.
Le tableau ci-dessous résume ces prestations et donnent une idée des tarifs que nous pratiquons :
| Nature de la prestation | Tarif |
|---|---|
|
Vacation simple (sans rapport) | 540 € HT |
|
Vacation < 2 heures suivie d’un rapport | 780 € HT |
|
Vacation < 4 heures suivie d’un rapport | 940 € HT |
|
Supplément expertise (tribunal, assurance) |
120 € HT |
|
Contrat « entretien » annuel | 500 € HT / an + 400 € HT / visite |
| Diagnostic global de l’immeuble |
1.685 € HT / escalier + 85 € HT par lot |
|
Audit 360° (technique, énergétique, usage) | 1.950 € HT / escalier + 120 € HT par lot |
|
Etude du projet et appel d’offres | 5 % des travaux (mini 2.500 € HT) |
|
Suivi du chantier |
10 % des travaux déduction faite |
|
Mise au net des plans de l’immeuble |
3,2 € HT par m2 (mini 640 € HT) |
|
Estimation patrimoniale | 1/1000 du bien + 3% des travaux (mini 1.000 € HT) |
Les tarifs ci-dessus sont donnés à titre indicatif, le cabinet Remy se réserve le droit de les adapter au volume et à la complexité du projet.
Vous devez réaliser des travaux relatifs à l’entretien de votre immeuble, à l’amélioration de sa performance énergétique, à sa mise aux normes, aux injonctions des autorités compétentes, à l’amélioration du confort ou de la sécurité de ses occupants, le cabinet d’architecture Remy vous propose son savoir-faire et vous assure de sa parfaite indépendance et de sa disponibilité.
Pour en savoir plus sur l’intérêt d’un architecte pour entretenir votre patrimoine, cliquez ici.
1) Rénovation énergétique des immeubles
La performance énergétique était l’un des soucis du cabinet REMY bien avant les nouvelles lois sur le sujet.
Baisser de manière significative la consommation d’énergie est simple dans une démarche globale.
Un diagnostic est réalisé montrant les ponts thermiques du bâtiment, un objectif est fixé par le maître d’ouvrage (le propriétaire foncier, le gérant d’immeuble, le syndic de copropriété ou le syndicat des copropriétaires) et une étude est réalisée soit de manière indépendante soit en même temps que les gros travaux d’entretien (couverture, ravalement, rénovation intérieure, remplacement des équipements de production de chauffage et d’eau chaude sanitaires, etc.).
Il est à noter que les différentes techniques d’isolation ne sont pas adaptées à l’ensemble des bâtiments et qu’il convient de réaliser une étude sérieuse afin de s’assurer que la solution retenue n’aille pas à l’encontre d’autres nécessités.
Si vous souhaitez en savoir plus sur cette prestation, cliquez ici.
2) Ravalement des façades
Le ravalement des façades est l’opération consistant à rénover les façades voir à les améliorer.
Le recours à un architecte dans le cadre d’un ravalement n’est en principe pas obligatoire. Il est néanmoins conseillé pour plusieurs raisons :
- Les travaux de ravalement sont parmi les plus sinistrés, la présence d’un architecte favorise une bonne exécution
- La comparaison des devis est facilitée puisque les entreprises répondent au même cahier des charges
- Le ravalement sera personnalisé en fonction du type d’immeuble, des souhaits du maître d’ouvrage et des contraintes techniques
- L’architecte s’assurera pendant les travaux que tout ce qui a été prévu a bien été réalisé
- Il saura en cas de difficulté ou en en cas d’imprévu proposer la solution la plus adaptée
Il existe de nombreux procédés de ravalement (revêtements décoratifs, imperméables, enduits chaux, plâtre, ciment, isolation thermique par l’extérieur (ITE), hydro gommage, retaille, pâte de verre, etc.).
Le choix du procédé dépendra du type de support (pierre, brique, ossature bois, béton, ciporex, pavé de verre..), des reliefs (balcons, bandeaux, modénatures…), des désordres constatés, de la situation (rue polluée, secteur classé par les monuments historiques, bord de mer, pignon donnant chez un voisin, pleine campagne..), de l’exposition, de la performance énergétique recherchée et de l’aspect esthétique final.
On peut voir le ravalement de façade de deux manières : la première comme une obligation, la seconde comme l’occasion d’améliorer l’image de l’immeuble et augmenter sa résistance face aux agressions extérieures.
Un immeuble qui a vécu, surtout s’il est dégradé, a le mérite de nous montrer ses points faibles : les endroits où il a le plus souffert.
L’architecte se penchera sur ces points faibles et fera appel à ses connaissances techniques pour les modifier et les améliorer.
Pour en savoir plus sur le ravalement des façades : cliquez ici.
3) Couverture et étanchéité
Il existe des toitures à pentes recouvertes généralement d’ardoises, de zinc ou de tuiles et des toitures terrasses recouvertes d’une étanchéité.
Plus encore que la façade, la couverture est exposée aux intempéries (pluie, neige, fortes températures..) ce qui implique une mise en œuvre parfaite que seul un architecte est en mesure de contrôler.
Souvent un budget supplémentaire assez faible permet d’augmenter de manière significative la performance énergétique du bâtiment ainsi que la longévité du système mit en place.
Mieux vaut donc faire appel à un maître d’œuvre qui saura déterminer les priorités que laisser les entreprises chiffrer au plus bas pour emporter le marché quelque soit la solution proposée.
Pour en savoir plus sur les couvertures et étanchéités : cliquez ici.
4) Reprises de structures
La structure d’un immeuble est ce qui permet de le faire tenir debout.
Son maintien en bon état est donc une priorité absolue.
Que ce soit au niveau des fondations, d’un plancher, d’un mur porteur ou de la charpente, les travaux de structure sont généralement coûteux mais indispensables.
Il est fréquent de voir les copropriétés se désintéresser des caves laissant ainsi les poutrelles métalliques soutenant les hourdis du plancher haut se corroder jusqu’à l’effondrement alors qu’il aurait été tellement plus économique de créer une aération efficace et traiter de temps à autre ces poutrelles…
L’architecte est particulièrement compétent pour juger de la qualité d’une structure, conseiller sur son entretien et procéder à son renforcement ou à son remplacement.
Le cabinet REMY traite chaque année de nombreux cas de reprise de structure (plancher haut des caves, affaissement de terrain, micropieux, effondrement partiel, fissuration et attaque d’éléments de structure en bois).
Pour en savoir plus sur la réparation des planchers en cave, consultez notre rubrique « Reprises de structures en cave et ailleurs » en cliquant sur ce lien.
Vous pouvez également consultez l’article paru en mars 2016 dans le journal « Le Particulier Immobilier » auquel notre cabinet a apporté sa contribution en cliquant ici.
Enfin, pour visualiser un exemple de nos réalisations, vous pouvez cliquer sur ce lien.
5) Stabilisation des fondations
En région parisienne, les sols instables, les fondations souvent inadaptées des immeubles et la présence de rivières souterraines entraînent de nombreux désordres qui peuvent à terme rendre l’immeuble impropre à sa destination et dans des cas extrêmes mener à l’effondrement total ou partiel du bâtiment.
Des fissures soudaines, l’élargissement de fissures existantes, l’affaissement d’un plancher, la dégradation précoce des joints sur les murs porteurs, les infiltrations d’eau inexpliquées en sous-sol et la présence de cavités dans le sol en terre sont autant de signes qui doivent conduire à une étude sur la capacité portante des sols et l’aptitude des fondations à répartir la charge.
6) Rénovations intérieures
Que ce soit dans les parties communes (ravalement de la cage d’escalier, sécurisation des entrées, rénovation des sous-sols et parkings, colonne de terre..) ou dans les parties privatives (rénovation, transformation et mise aux normes d’appartements, de bureaux, de commerces ou de locaux d’activité), le cabinet d’architecture Remy vous accompagne dans chaque étape de votre projet.
7) Installation d’un ascenseur
Grâce aux progrès techniques réalisés ces dernières années, on peut pratiquement trouver une solution pour installer un ascenseur dans n’importe quel bâtiment existant.
La mise en place d’un ascenseur permet d’accroître sensiblement le confort des occupants, d’ajuster les loyers à la hausse et valoriser le capital immobilier.
Un appartement situé au 4ème étage verra en moyenne sa valeur augmenter de 23% après la pose d’un ascenseur, cette augmentation atteint en moyenne 50% pour un appartement situé au 6ème étage.
L’ascenseur pourra selon le cas occuper le vide de la cage d’escalier avec ou sans découpe des emmarchements, une trémie réalisée par le percement du sol de chaque palier ou bien encore en extérieur, dans une cour ou courette, soit en gaine vitrée, soit en gaine maçonnée.
Le cabinet d’architecture REMY vous aide à choisir la meilleure implantation en prenant en compte les aspects fonctionnel, constructif, acoustique et économique. Il définit les caractéristiques techniques de l’appareil à mettre en place selon vos besoins et la configuration du bâti, réalise l’appel d’offres sur la base d’éléments comparables et suit le chantier jusqu’à sa réception.
8) Remplacement des réseaux
Qu’ils soient en fonte, gré, pvc, plomb, cuivre ou acier, les réseaux d’alimentation et d’évacuation en eau des immeubles sont une source récurrente de sinistre.
Leur maintien en bon état est essentiel car une simple fuite, lorsqu’elle n’est pas repérée à temps peut engendrer des dégâts considérables comme la dégradation de la structure en bois par la mérule et les termites, l’affaissement des fondations par la création d’une cavité dans le sol humide, etc.
Qu’ils soient aériens ou enterrés, les réseaux d’alimentation et d’évacuation des eaux doivent être contrôlés régulièrement, réparés lorsqu’ils présentent une faiblesse et remplacés lorsqu’ils arrivent à leur limite d’âge.
Le remplacement total du réseau d’alimentation ou d’évacuation en eau d’un immeuble nécessite l’expertise d’un maître d’oeuvre (architecte D.P.L.G.) pour englober ces travaux dans une stratégie plus globale, profiter de ces travaux pour rationaliser, mettre aux normes et redimensionner les diamètres en fonction de l’utilisation actuelle, repérer les canalisations sur un plan, coordonner les différents intervenants (société d’inspection et de diagnostic, bureau d’étude, administration, plombier et/ou entreprise de travaux publics) et diriger les travaux pour qu’ils respectent les règles de l’art et inscrivent la nouvelle installation dans la durée.
9) Diagnostic global de l’état de l’immeuble
Il permet au maître d’ouvrage d’obtenir une photographie de l’état de l’immeuble à un instant t et de définir la liste des travaux à réaliser à court et moyen termes.
Il peut être complété d’une estimation du coût des travaux et d’une étude stratégique d’intervention.
Une fois établi, il permet de préparer un plan pluriannuel d’investissement qui sera une source d’économie importante pour la copropriété puisque les travaux seront réalisés selon une stratégie globale, sans jamais se contredire et dans un ordre adéquat.
11) Diagnostics ponctuels
Le gestionnaire de l’immeuble, le propriétaire, le syndic ou le conseil syndical peut avoir besoin d’un avis technique ou esthétique sur un point particulier (problème d’humidité, de structure, de fissuration, d’affaissement, d’isolation, de condensation, de champignons de type mérule, d’attaque d’insectes xylophages, d’étanchéité, etc.).
Dans ce cas, une vacation simple suivie ou non d’un rapport peut être envisagée afin de déterminer l’origine du problème, apporter une solution ou préciser les moyens complémentaires à mettre en œuvre.
L’architecte agit alors comme un médecin généraliste : il analyse le problème puis il prescrit ou indique quel spécialiste il convient de consulter ou quelle analyse complémentaire il convient de faire.
12) Assistance du maître d’ouvrage dans les opérations d’expertise
Le cabinet d’architecture REMY peut s’avérer être un allié efficace dans les opérations d’expertise qu’elles soient diligentées par un assureur ou par le tribunal.
Il apporte son avis technique afin de défendre les intérêts du maître d’ouvrage.
La plupart du temps, ses honoraires sont pris en charge par l’assurance.
13) Estimation du patrimoine immobilier
Notre agence d’architecture s’est dotée depuis peu de moyens pour réaliser l’estimation des immeubles et ce dans le but d’apporter à ses clients une aide efficace en cas de déclaration du patrimoine aux actionnaires ou aux services fiscaux mais également en cas de vente, donation, succession ou déclaration ISF.
Cette particularité du cabinet Remy tient au fait que les expertises traditionnelles ne tiennent souvent pas compte des travaux à réaliser qui pourtant entrent dans la valeur vénale réelle.
Si vous souhaitez en savoir plus sur cette prestation, cliquez ici.
14) Les travaux subventionnés par l’Anah
L’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah) verse une subvention de l’ordre de 25% du prix des travaux subventionnés aux propriétaires bailleurs pour certaines prestations ayant pour objet l’amélioration de l’habitat dans un bien donné à la location.
Les travaux concernés par cette subvention sont clairement définis sur le site www.anah.fr
Ils visent principalement la mise aux normes du logement, la baisse de la consommation énergétique ainsi que l’amélioration de la sécurité, de la salubrité ou de l’équipement.
15) Bibliographie
Réhabiliter et entretenir un immeuble ancien point par point
Anah
Editions Le Moniteur 1993
Guide de la maintenance des bâtiments
Jean Perret
Editions Le Moniteur 1995
Copropriété dans la cité
C. Giraudel / B. Drobenko / P. Capoulade
Editions Le Moniteur
Vivre en copropriété
Union Féférale des consommateurs
Que choisir
Guide du voisinage
Union Féférale des consommateurs
Que choisir
Architecture de la vie privée
M. Eleb-Vidal / A. Debarre-Blanchard
Editions Archives d’Architecture Moderne 1989
La technique du bâtiment – Tous corps d’état
Cécile Granier / Michel Platzer
Editions Le Moniteur 2017