Reprises de structure en cave et ailleurs

La structure est l’agencement des éléments constitutifs d’un bâtiment qui forme un tout cohérent et assure sa solidité.

Il est essentiel de la maintenir en bon état car sa réparation, son remplacement ou son renforcement est généralement très coûteux.

Les reprises de structure doivent être étudiées et surveillées par un homme de l’art et réalisées par des entreprises qualifiées.

Nous passerons en revue dans ce chapitre uniquement les cas les plus couramment rencontrés par notre cabinet d’architecture.

1) Réfection des planchers hauts en cave

Bon nombre d’immeubles en Ile-de-France ont des planchers hauts dégradés au sous-sol.

La raison en est le terrain souvent humide, les aérations insuffisantes ou manquantes, les canalisations fuyardes au sous-sol (qu’elles soient accessibles ou enterrées), les fuites d’eau en provenance du rez-de-chaussée, le mauvais drainage des eaux de pluie à l’extérieur du bâtiment, l’absence de barrière de capillarité, etc.

Les copropriétaires se désintéressent à tort de ce phénomène et préfèrent souvent investir dans les parties communes les plus visitées.

Lorsque le plancher haut présente de légères dégradations récentes, il est souvent peu coûteux de remédier aux désordres, protéger les éléments porteurs, supprimer les sources d’humidité et augmenter la ventilation.

Lorsque ces éléments n’ont pas été traités à temps, un véritable travail de remplacement, de renforcement ou de réparation est envisagé.

Ce travail est généralement coûteux et s’accompagne de travaux annexes comme la dépose et la repose de cloisons, de réseaux existants, etc.

Les travaux envisagés dépendent des matériaux utilisés pour la construction du plancher, de l’état de vétusté de ces derniers, des causes de leur dégradation, de l’occupation des locaux, de la hauteur existante en cave, des points d’appuis disponibles, etc.

L’architecte est le mieux placé pour faire la synthèse de l’ensemble de ces éléments.

Les planchers hauts rencontrés dans les caves des immeubles parisiens sont généralement constitués :

  • de solives en bois (il s’agit du cas le plus défavorable dans une cave humide)
  • de voûtes en pierre (la qualité de la pierre et la nature des joints sont variées)
  • de solives métalliques à double T entre lesquelles sont disposés des augets au plâtre liaisonnés par des entretoises et fentons (système couramment utilisé à partir de 1840)
  • de solives métalliques entre lesquelles sont montés des voûtains en brique pleine (exemple du métro aérien)
  • de dalles en béton armé (système utilisé à partir de 1880 qui devient fréquent au XXème siècle)
  • de solives métalliques entre lesquelles sont disposés des hourdis en briquette ou en béton

Les solives en bois supportent mal les milieux humides et confinés. L’apparition de pourriture cubique, de champignons, de vermoulures ou de feuilletage liés à des insectes xylophages, de gerçures significatives, d’affaissements et/ou de points de rupture sont autant de raisons de mener une étude pour enrayer les causes et renforcer le plancher.

Les voûtes en pierre sont extrêmement robustes mais la qualité médiocre de la pierre, la mauvaise constitution des joints et/ou les infiltrations de longue durée peuvent entraîner des désordres conséquents.

Les solives métalliques soutenant des augets au plâtre sont fréquemment corrodées. Lorsque cette corrosion est superficielle, il est possible de traiter et passiver la structure. Lorsque les solives présentent des déformations ou un aspect feuilleté, il convient de les renforcer, de les soulager, de les doubler ou de les remplacer. Les augets en plâtre peuvent être reconstitués après piochage des parties non adhérentes et passivation des entretoises et fentons.

Les solives métalliques soutenant des voûtains en brique constituent un plancher très solide à la condition que la structure en métal soit en bon état, notamment aux encastrements. Une seul point faible peut entraîner l’effondrement de la totalité de l’élément porteur.

Les dalles bétons peuvent présenter des armatures métalliques corrodées responsables de gonflements, d’épaufrures, de parties sonnant le creux ou bien encore de coulures. La plupart du temps, le piochage et le remplacement des parties malsaines ainsi que le traitement des parties métalliques suffisent à enrayer la progression à la condition de comprendre et de traiter les causes de ces apparitions.

Les solives métalliques entre lesquelles sont disposés des hourdis en briquette ou en béton ont pour avantage de laisser respirer les parties métalliques (au contraire des augets en plâtre). Cependant les armatures peuvent être corrodées aux encastrements ou ponctuellement dans une cave humide et mal aérée.

En cas de dégradation importante, la meilleure solution qui est également la moins coûteuse consiste à remplacer le plancher défectueux mais cette solution nécessite non seulement de vider les caves mais aussi les locaux situés au dessus du plancher à remplacer.

En copropriété les locaux du rez-de-chaussée sont quasiment toujours occupés ou utilisés.

Des méthodes ont donc été inventées pour permettre une intervention par le dessous comme par exemple :

  • Le renforcement ponctuel par le dessous et la création de nouveaux points d’appuis
  • La mise en place d’un plancher de renfort sous le plancher existant
  • Le remplacement du plancher actuel dans l’épaisseur avec conservation des lambourdes, chapes et revêtement de sols au rez-de-chaussée (cette méthode comporte des risques importants qu’il convient d’anticiper)

Lorsque les travaux en cave sont réalisés de manière sérieuse et que les causes des dégradations ont été supprimées, il n’est pas rare d’obtenir une solution plus durable qu’à l’origine de la construction de l’immeuble.

plan reprise structure plafond cave

Ces travaux doivent permettre la suppression des causes de l’humidité : canalisation fuyarde, mauvaise ventilation, drainage insuffisant des eaux périphériques, remontées capillaires, défaut d’étanchéité, dallage extérieur en mauvais état, etc.

Pour vérifier si le renouvellement de l’air est suffisant, il convient de comparer l’hygrométrie intérieure avec l’hygrométrie extérieure et s’assurer que l’écart n’est pas trop important.

Il n’est pas rare de voir un côté de la cave sur-ventilé du fait de l’existence de nombreux soupiraux et de trouver sur le côté opposé un air confiné, responsable de multiples dégradations.

Une aération réussie consiste à faire arriver l’air en partie basse et le faire ressortir en partie haute à l’extrême opposé. Entre ces deux points, l’air doit brasser l’ensemble du volume.

Il existe aujourd’hui des système efficaces pour aboutir à ce résultat.

Les travaux de reprises de structures en cave sont donc des travaux importants qui pour être performants doivent s’accompagner de travaux annexes comme :

  • La dépose et le remplacement des cloisons par des cloisons ajourées
  • La réparation et/ou le remplacement des réseaux d’eau, de gaz et d’électricité
  • Le remplacement des canalisations d’adduction d’eau en plomb présentant un danger pour la santé des occupants
  • La mise en place d’un système d’aération performant
  • Le carottage des murs porteurs pour laisser l’air circuler
  • La mise en place d’un éclairage de sécurité sur batterie avec indication du sens de sortie
  • La mise aux normes des locaux techniques à risque (ascenseur, chaufferie, etc.)
  • Le traitement des sols
  • La création de barrières de capillarités à la base des murs
  • La mise en place de parois et grilles d’aération coupe-feu entre les locaux de destinations différentes

Pour en savoir plus sur la reprise des structures en cave dans les copropriétés, vous pouvez consulter l’article du groupe « Le Particulier Immobilier » de mars 2016 auquel nous avons apporter une contribution : « Scrutez les planchers hauts de vos caves.. » 

Si vous souhaitez voir un exemple de nos réalisations en la matière, vous pouvez cliquer sur ce lien.

Pour connaître les différentes missions d’entretien d’immeubles qui peuvent nous être confiées, cliquez ici.

2) Réfection de pans de bois en façade

En région parisienne, bon nombre d’immeubles ont été réalisés avec une structure en pans de bois.

Il existe des façades à colombage constitués de pans de bois visibles mais la plupart du temps, les pans de bois ont été recouverts d’un enduit plus ou moins respirant.

Les façades à pans de bois sont parfaitement durables, en témoigne les bâtiment du moyen âge, mais elles craignent l’humidité lorsqu’elle est prolongée et confinée car elle attire les insectes xylophages (vrillette, capricorne, termite..) ainsi que les champignons tels que la mérule.

Il arrive que lors d’un ravalement, après piochage de l’enduit qui les recouvre, des pans de bois dégradés apparaissent en plus ou moins grande quantité.

Même une campagne de sondage par des cordistes du bâtiment avant pose des échafaudages ne permet pas toujours de déterminer précisément l’état de la structure en bois et surtout la quantité de pans de bois à réparer.

Aussi est-il nécessaire en copropriété de voter une enveloppe supplémentaire pour les imprévus car des plus-values importantes peuvent apparaître pendant le chantier.

La présence d’un architecte D.P.L.G. sur le chantier vous permettra d’être informé sur l’état des pans de bois, de quantifier le nombre d’élément à réparer pour un chiffrage plus juste et de déterminer la méthodologie à employer (remplacement, renforcement avec des flasques, réparation avec un mortier de résine bi ou tri-composants, mise en place ou non d’armatures, etc.).

3) Consolidation de charpente

Ce chapitre sera rédigé prochainement.

4) Stabilisation et/ou redressement de fondations affaissées

Il n’est pas rare que des fissures en façade, sur les murs de refend ou ailleurs traduisent un mouvement des fondations pour cause de terrain instable ou hétérogène.

Lorsque ce mouvement est de faible amplitude et qu’il ne remet pas en cause la solidité immédiate de l’ouvrage, des témoins peuvent être placés sur des zones significatives afin de vérifier s’il se poursuit et à quelle vitesse.

Si le mouvement est de forte amplitude ou si les témoins montrent qu’il se poursuit, il convient de mettre en sécurité les biens et les personnes et de demander à un cabinet d’architecture un diagnostic précis sur les causes.

Il pourra alors être réalisé un ou plusieurs sondage(s) géotechnique(s) afin de déterminer la nature du sol sous le bâtiment et faire une reconnaissance des fondations.

A partir de ces deux éléments et du calcul des charges courantes de l’immeuble, il sera réalisé un projet de consolidation permettant la stabilisation de l’ouvrage.

Citons parmi les cas les plus courants la création de longrines en béton armé avec association ou pas de micropieux ou de puits blindés alternés.

Dans le cas d’un sol suffisamment cohésif (terre fortement liée), les fondations pourront être retravaillées de manière à répartir les charges avec homogénéité.

Dans le cas d’un sol meuble (terre peu cohésive), les puits ou micropieux iront chercher le sol dur plus profondément ou bien s’il est trop profond, ils soutiendront le bâtiment en augmentant le frottement dans le sens vertical.

Ces deux techniques ont fait leur preuve mais elles sont extrêmement coûteuses et extrêmement invasives.

Non seulement le sol doit être creusé au droit des fondations concernées mais il n’est pas rare que des tranchées perpendiculaires aux dernières soient nécessaires pour relier les micropieux entre-eux.

Lorsque la configuration le permet et sur certains types de sols, une technique moins onéreuse peut être envisagée.

Il s’agit de l’injection sous pression d’une résine expansive qui améliore les qualités physiques de la terre en place et comble les cavités.

Cette méthode assez récente, lorsqu’elle est praticable, permet une réduction des coûts ainsi que des délais et engendre beaucoup moins de destruction sur la zone de travail.

Elle permet même dans certains cas de redresser la zone affaissée (fondation, mur, dallage..) en augmentant la pression et la quantité des injections.

Quelque soit la nature du problème et la solution envisagée, il convient de faire appel à un architecte pour effectuer le bon diagnostic, s’entourer de professionnels compétents et adaptés, définir les investigations complémentaires à mettre en oeuvre et enfin diriger les opérations de consolidation de manière à protéger durablement le bâtiment.