En savoir plus sur la loi Carrez

La Loi Gilles CARREZ (n°96-1107) du 18 décembre 1996 impose au vendeur de mentionner la superficie dans toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot en copropriété.

Cette législation, du nom du député à l’origine de la proposition de loi vise à renforcer la protection des acquéreurs lors de transactions immobilières par l’information sur la surface du bien vendu ainsi que par l’obligation de contenance.

1) Mise en application

La loi Carrez est entrée en application le 19 Juin 1997, cependant seuls les avant-contrats (offres, promesses et compromis de vente) étaient concernés pendant les six premiers mois.

Depuis le 19 décembre 1997, la loi Carrez impose l’indication de la surface non seulement sur les avant-contrats mais aussi sur les actes définitifs de vente.

2) Les actes concernés

Les actes concernés par l’indication de superficie sont tous les actes relatifs à une vente de lots en copropriété :

Les promesses unilatérales de vente
Les promesses unilatérales d’achat
Les compromis de vente
Les actes définitifs de vente
Les congés pour vente des propriétaires bailleurs
Les actes d’échange

3) Les biens concernés

Les biens concernés par la loi Carrez sont tous les lots ou fractions de lots en copropriété :

  • Les locaux d’habitation
  • Les locaux professionnels
  • Les locaux à usage mixte
  • Les locaux commerciaux

Sont donc exclus de la loi les terrains à bâtir, les maisons individuelles qui ne font pas partie d’une copropriété horizontale, les lotissements mais aussi les caves, les garages, les emplacements de stationnement ainsi que les lots inférieurs à huit mètres carrés.

4) La surface concernée

La superficie concernée est celle des planchers des locaux clos et couverts (hors balcons et terrasses) après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ainsi que les parties de locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80 m.

Cette surface est calculée, selon les normes définies par la loi du 18/12/1996 et son décret d’application du 23/05/1997.

5) L’action en nullité de l’acte

La nullité de l’acte peut être invoquée en cas d’absence de toute mention de superficie.

S’il en est ainsi, le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte définitif de vente.

Cependant, l’acquéreur perd tout recours si la surface omise dans l’avant-contrat (promesse de vente, promesse d’achat ou compromis) figure dans l’acte définitif de vente.

Précisons que le vendeur ne peut exercer cette action en nullité.

6) L’action en réduction de prix

L’acquéreur ou son héritier dispose d’un délai d’un an à partir de la signature de l’acte authentique de vente pour engager une action en diminution de prix à l’encontre du vendeur si la surface du bien est inférieure de plus de 1/20 (soit 5%) à celle exprimée dans l’acte.

L’action en réduction de prix ne se transmet pas au nouvel acquéreur dans le cas ou le bien est revendu.

Cette réduction s’effectue au prorata de l’écart de superficie constaté.

Par exemple si un trois pièces vendu 800.000 Frs pour une surface de 70 m2 n’en fait réellement que 64 : l’acquéreur pourra obtenir en principe une diminution de prix de 800.000 – (800.000 / 70 x 64) = 68.571,43 Frs auxquels s’ajoutent les frais de remboursement d’emprunt bancaire surévalués, la différence des frais de notaire et le remboursement des frais occasionnés par le nouveau mesurage.

Notons qu’aucune action ne peut être engagée par le vendeur à l’encontre de l’acquéreur dans le cas ou la surface indiquée dans l’acte de vente est inférieure à la surface privative réelle.

Le notaire devra remettre aux parties une copie de l’acte ou un certificat précisant la superficie mentionée dans l’acte ainsi que les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

7) Certification de superficie

La loi oblige de faire figurer la superficie dans toute promesse unilatérale de vente ou tout acte de vente d’un lot de copropriété.

Afin d’éviter les erreurs il est fortement conseillé de faire appel aux services d’un professionnel indépendant (Architecte ou Géomètre) techniquement et juridiquement qualifié pour procéder au mesurage.

En cas d’erreur, l’assurance de ce dernier couvrira les frais occasionnés par la diminution de prix mais ATTENTION tous les professionels ne sont pas couverts par une assurance responsabilité civile professionnelle. Il conviendra donc de se renseigner.

Il est courant que le tableau de surface soit à la charge du vendeur.

8) La Loi Carrez en pratique

Depuis son entrée en vigueur, la loi Carrez n’a pas provoqué un nombre très important de procès car le plus souvent les conflits se règlent à l’amiable au détriment du vendeur ou du professionnel chargé du métrage.

Cela évite notamment les frais d’expertise d’au moins 8.000 Frs.

Les principales erreurs proviennent de l’annexion de parties communes, de caves transformées en habitation ou encore de combles aménagés sans autorisation.

Rappellons que l’annexion de parties communes demandent l’autorisation de l’assemblée générale de copropriété ainsi que la création de lots.

9) Le Cabinet REMY

Notre cabinet se propose d’effectuer pour vous le mesurage ainsi que la certification de surface. Nos honoraires sont raisonnables :

Pour les appartements :

Frais fixes
DEPLACE-

MENT
prix.T.T.C
Consistan-
ce du bien
Attestation
SURFACE

prix.T.T.C.
Diagnostic
AMIANTE

prix.T.T.C.
Diagnostic
PLOMB

prix.T.T.C.
Diagnostic
PARASITES

prix.T.T.C.
Mise-au-net
PLAN

prix.T.T.C
Saint-Maur
35 €

Bonneuil
Champigny
Chenneviè-

res, Créteil
Joinville
St-Maurice

40 €

Paris et 94
45 €

77, 91, 92 et 93
50 €

78 et 95
60 €
Chambre
(< 8 m2)
35 €
229.58 F
35 €
229.58 F
100 €
655.96 F
70 €
459.17 F
120 €
787.15 F
Studio
(1 à 30 m2)
45 €
295.18 F
35 €
229.58 F
150 €
983.94 F
80 €
524.77 F
150 €
983.94 F
2 Pièces
(30 à 50 m2)
55 €
360.78 F
40 €
262.38 F
200 €
1311.91 F
90 €
590.36 F
180 €
1180.72 F
3 Pièces
(50 à 70 m2)
65 €
426.37 F
40 €
262.38 F
300 €
1967.87 F
100 €
655.96 F
210 €
1377.51 F
4 Pièces
(70 à 90 m2)
75 €
491.97 F
45 €
295.18 F
350 €
2295.85 F
110 €
721.55 F
240 €
1574.30 F
5 Pièces
(90 à 110 m2)
85 €
557.56 F
45 €
295.18 F
400 €
2623.83 F
120 €
787.15 F
270 €
1771.08 F
6 Pièces
(110 à 130 m2)
95 €
623.16 F
50 €
327.98 F
450 €
2951.81 F
130 €
852.74 F
300 €
1967.87 F
7 Pièces
(130 à 150 m2)
105 €
688.75 F
50 €
327.98 F
500 €
3279.79 F
140 €
918.34 F
330 €
2164.66 F
0 €Au delà
(prix au m2)
1.3 €
8.53 F
1.0 €
6.56 F
4.5 €
29.52 F
1.7 €
11.15 F
3.2 €
20.99 F
Maison,
mezzanine..
+ 10 €
65.60 F
+ 5 €
32.80 F
+ 50 €
327.98 F
+ 10 €
65.60 F
+ 30 €
196.79 F
Annexe,
autre pièce..
+ 10 €
65.60 F
+ 5 €
32.80 F
+ 50 €
327.98 F
+ 10 €
65.60 F
+ 30 €
196.79 F
+ 15 €
98.39 F
Interven-
tion rapide
+-
+ 15 €
98.39 F
Recherche
des clés

Attention, pour le diagnostic amiante et en cas de prélèvement les frais d’analyse seront facturés en sus 95 € TTC par échantillon.

Nous sommes adhérants à la M.A.F. (Mutuelle des Architectes Français) avec l’assurance professionelle n°63259 G CARIC qui couvre notre responsabilité civile professionnelle.

Pour prendre un rendez-vous, appelez-nous ou écrivez-nous un mail en cliquant sur notre adresse.

10) Questions-Réponses

Q- Les maisons rentrent-elles dans le champ d’application de la loi Carrez ?
R- Oui si elles se trouvent soumises au régime de la copropriété.

Q- Les placards comptent-ils dans la surface privative d’un bien ?
R- Oui dès lors que leurs hauteurs dépassent 1.80 m.

Q- Les jardins privatifs doivent-il être mesurés ?
R- Non, seuls les lots clos et couverts, soumis au régime de la copropriété, sont retenus dans la surface privative.

Q- Doit-on affecter un coefficient pour les terrasses et balcons ?
R- Non, les terrasses et balcons ne sont pas inclus dans la surface privative.

Q- L’acquéreur peut-il procéder au mesurage du bien à vendre ?
R- Oui dès lors que cette surface est indiquée dans l’acte mais la responsabilité incombe malgré tout en cas d’erreur au vendeur.

Q- Puis-je gagner de la surface en démolissant les cloisons de mon magasin ?
R- Oui, dans ce cas, la surface au sol des cloisons s’additionnera au reste de la surface.

Q- Les appartements des immeubles récents sont-ils concernés par cette loi ?
R- Oui, tous les appartements sont concernés sans exception.

Q- Puis-je engager une action en diminution de prix avant la réalisation de l’acte authentique de vente ?
R- Non, l’action en diminution du prix n’est recevable qu’après l’acte de vente définitif.

Q- La surface habitable et la surface utile sont-elles équivalentes à la surface privative ?
R- Non, la surface privative diffère de ces deux surfaces.

Q- Les combles et greniers non aménagés d’une hauteur supérieure à 1.80 m sont-ils concernés par la loi Carrez ?
R- Oui, les combles et greniers même non-aménagés ne font pas exception à cette loi.

Q- La trappe d’accès à la cave de mon local commercial peut-il compter dans la surface privative ?
R- Non, un tribunal parisien a répondu sur cette question.

Q- De combien de temps je dispose après la vente pour engager une action en diminution de prix ?
R- Vous disposez d’un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Q- Les pièces inférieures à 8 m2 et faisant partie de mon appartement comptent-elles dans la surface privative ?
R- Oui, bien sûr du moment qu’elles se trouvent à l’intérieur d’un lot de plus de 8 m2.

Q- Les 5% se calculent-ils à partir de la surface indiquée lors de la vente ou bien de la surface réelle ?
R- Pour engager une action en diminution de prix, l’écart doit être supérieur ou égal à 5% par rapport à la surface réelle.

Q- Le propriétaire a-t-il le droit d’indiquer une surface différente dans l’acte de vente et dans le congé valant offre de vente notifié au locataire ?
R- Non, le propriétaire se doit dans le cas ou l’acquéreur n’est pas le locataire d’effectuer une nouvelle notification à ce dernier stipulant la surface rectificative.

Q- La vitrine de mon magazin déborde sur la rue, dois-je la compter dans la surface ?
R- Non, l’emprise de la boutique sur le domaine public ne fait pas partie de la surface privative.

Q- Faut-il une attestation de surface lorsque tout les locaux d’un immeuble sont vendus à une même personne ?
R- Non, car l’immeuble ne sera pas soumis au statut de la copropriété.

Q- Les caves comptent-elles dans la superficie privative ?
R- Non, les caves n’entrent pas dans le champ de la Loi Carrez.

Q- La loi Carrez s’applique t-elle aux congés pour vendre ?
R- Oui, dans ce cas, le locataire a le droit de connaître la superficie de l’appartement qu’il occupe.

Q- Mon habitation est constituée de plusieurs lots et l’un d’entre-eux fait moins de 8 m2, doit-il compter dans la surface totale ?
R- Selon la cour de cassation, lorsque l’appartement vendu est constitué de plusieurs lots, dont certains mesurent moins de 8 m2, leur surface doit être associée à celle de l’appartement (Cass. civ. 3, du 13/04/2005, n°03-21004).

Q- La superficie privative prend elle en compte les vérandas ?
R- Oui, si elle est sur une terrasse privative, close, repertoriée dans le règlement de copropriété et comptée en S.H.O.N.

11) Annexes

Extrait du code de la copropriété
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifié par la loi n°85-1470 du 31 décembre 1985, par la loi n°94-624 du 21 juillet 1994 ainsi que par la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996

CHAPITRE V
Disposition d’ordre général Art. 46 – (Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996)

Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure à plus d’un vingtième de celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret n°86-768 du 9 juin 1986, par le décret n°95-162 du 15 février 1995 ainsi que par le décret n°97-532 du 23 mai 1997

SECTION 1
Actes concourant à l’établissement et à l’organisation de la copropriété d’un immeuble bâti

Art. 4-1 – (décret n°97-532 du 23 mai 1997) La superficie de la partie privative de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 mètre.

Art 4-2 – Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.

Art 4-3 – Le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l’autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l’acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu’une copie des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l’acte ou le certificat.