renovation immeubles

La structure est l'agencement des éléments constitutifs d'un bâtiment qui forme un tout cohérent et assure sa solidité.

Il est essentiel de la maintenir en bon état car sa réparation, son remplacement ou son renforcement est généralement très coûteux.

Les reprises de structure doivent être étudiées et surveillées par un homme de l'art et réalisées par des entreprises qualifiées.

Nous passerons en revue dans ce chapitre uniquement les cas les plus couramment rencontrés par notre cabinet d'architecture.

 

1) Réfection des planchers hauts en cave

Bon nombre d'immeubles en Ile-de-France ont des planchers hauts dégradés au sous-sol.

La raison en est le terrain souvent humide, les aérations insuffisantes ou manquantes, les canalisations fuyardes au sous-sol (qu'elles soient accessibles ou enterrées), les fuites en provenance du rez-de-chaussée, le mauvais drainage des eaux de pluie à l'extérieur du bâtiment, l'absence de barrière de capillarité, etc.

Les copropriétaires se désintéressent à tort de ce phénomène et préfèrent souvent investir dans les parties communes les plus visitées.

Lorsque le plancher haut présente de légères dégradations récentes, il est souvent peu coûteux de remédier aux désordres, protéger les éléments porteurs, supprimer les sources d'humidité et augmenter la ventilation.

Lorsque ces éléments n'ont pas été traités à temps, un véritable travail de remplacement, de renforcement ou de réparation est envisagé.

Ce travail est généralement coûteux et s'accompagne de travaux annexes comme la dépose et la repose de cloisons, de réseaux existants, etc.

Les travaux envisagés dépendent des matériaux utilisés pour la construction du plancher, de l'état de vétusté de ces derniers, des causes de leur dégradation, de l'occupation des locaux, de la hauteur existante en cave, des points d'appuis disponibles, etc.

L'architecte est le mieux placé pour faire la synthèse de l'ensemble de ces éléments.

Les planchers hauts rencontrés dans les caves des immeubles parisiens sont généralement constitués :

- de solives en bois (il s'agit du cas le plus défavorable dans une cave humide)
- de voûtes en pierre (la qualité de la pierre et la nature des joints sont variées)
- de solives métalliques à double T entre lesquelles sont disposés des augets au plâtre liaisonnés par des entretoises et fentons (système couramment utilisé à partir de 1840)

- de solives métalliques entre lesquelles sont montés des voûtains en brique pleine (exemple du métro aérien)
- de dalles en béton armé (système utilisé à partir de 1880 qui devient fréquent au XXème siècle)
- de solives métalliques entre lesquelles sont disposés des hourdis en briquette ou en béton

Les solives en bois supportent mal les milieux humides et confinés. L'apparition de pourriture cubique, de champignons, de vermoulures ou de feuilletage liés à des insectes xylophages, de gerçures significatives, d'affaissements et/ou de points de rupture sont autant de raisons de mener une étude pour enrayer les causes et renforcer le plancher.

Les voûtes en pierre sont extrêmement robustes mais la qualité médiocre de la pierre, la mauvaise constitution des joints et/ou les infiltrations de longue durée peuvent entraîner des désordres conséquents.

Les solives métalliques soutenant des augets au plâtre sont fréquemment corrodées. Lorsque cette corrosion est superficielle, il est possible de traiter et passiver la structure. Lorsque les solives présentent des déformations ou un aspect feuilleté, il convient de les renforcer, de les soulager, de les doubler ou de les remplacer. Les augets en plâtre peuvent être reconstitués après piochage des parties non adhérentes et passivation des entretoises et fentons.

Les solives métalliques soutenant des voûtains en brique constituent un plancher très solide à la condition que la structure en métal soit en bon état, notamment aux encastrements. Une seul point faible peut entraîner l'effondrement de la totalité de l'élément porteur.

Les dalles bétons peuvent présenter des armatures métalliques corrodées responsables de gonflements, d'épaufrures, de parties sonnant le creux ou bien encore de coulures. La plupart du temps, le piochage et le remplacement des parties malsaines ainsi que le traitement des parties métalliques suffisent à enrayer la progression à la condition de comprendre et de traiter les causes de ces apparitions.

Les solives métalliques entre lesquelles sont disposés des hourdis en briquette ou en béton ont pour avantage de laisser respirer les parties métalliques (au contraire des augets en plâtre). Cependant les armatures peuvent être corrodées aux encastrements ou ponctuellement dans une cave humide et mal aérée.

En cas de dégradation importante, la meilleure solution qui est également la moins coûteuse consiste à remplacer le plancher défectueux mais cette solution nécessite non seulement de vider les caves mais aussi les locaux situés au dessus du plancher à remplacer.

En copropriété les locaux du rez-de-chaussée sont quasiment toujours occupés ou utilisés.

Des méthodes ont donc été inventées pour permettre une intervention par le dessous comme par exemple :

- Le renforcement ponctuel par le dessous et la création de nouveaux points d'appuis
- La mise en place d'un plancher de renfort sous le plancher existant
- Le remplacement du plancher actuel dans l'épaisseur avec conservation des lambourdes, chapes et revêtement de sols au rez-de-chaussée (cette méthode comporte des risques importants qu'il convient d'anticiper)

Lorsque les travaux en cave sont réalisés de manière sérieuse et que les causes des dégradations ont été supprimées, il n'est pas rare d'obtenir une solution plus durable qu'à l'origine de la construction de l'immeuble.

plan reprise structure plafond cave

Ces travaux doivent permettre la suppression des causes de l'humidité : canalisation fuyarde, mauvaise ventilation, drainage insuffisant des eaux périphériques, remontées capillaires, défaut d'étanchéité, dallage extérieur en mauvais état, etc.

Pour vérifier si le renouvellement de l'air est suffisant, il convient de comparer l'hygrométrie intérieure avec l'hygrométrie extérieure et s'assurer que l'écart n'est pas trop important.

Il n'est pas rare de voir un côté de la cave sur-ventilé du fait de l'existence de nombreux soupiraux et de trouver sur le côté opposé un air confiné, responsable de multiples dégradations.

Une aération réussie consiste à faire arriver l'air en partie basse et le faire ressortir en partie haute à l’extrême opposé. Entre ces deux points, l'air doit brasser l'ensemble du volume.

Il existe aujourd'hui des système efficaces pour aboutir à ce résultat.

Les travaux de reprises de structures en cave sont donc des travaux importants qui pour être performants doivent s'accompagner de travaux annexes comme :

- La dépose et le remplacement des cloisons par des cloisons ajourées
- La réparation et/ou le remplacement des réseaux d'eau, de gaz et d'électricité
- Le remplacement des canalisations d'adduction d'eau en plomb présentant un danger pour la santé des occupants
- La mise en place d'un système d'aération performant
- Le carottage des murs porteurs pour laisser l'air circuler
- La mise en place d'un éclairage de sécurité sur batterie avec indication du sens de sortie
La mise aux normes des locaux techniques à risque (ascenseur, chaufferie, etc.)
- Le traitement des sols
- La création de barrières de capillarités à la base des murs
- La mise en place de parois et grilles d'aération coupe-feu entre les locaux de destinations différentes

Pour en savoir plus sur la reprise des structures en cave dans les copropriétés, vous pouvez consulter l'article du groupe "Le Particulier Immobilier" de mars 2016 auquel nous avons apporter une contribution : "Scrutez les planchers hauts de vos caves.." en cliquant sur ce lien.

Si vous souhaitez voir un exemple de nos réalisations en la matière, vous pouvez cliquer sur ce lien.

Pour connaître les différentes missions d'entretien d'immeubles qui peuvent nous être confiées, cliquez ici.

 

2) Réfection de pans de bois en façade

Ce chapitre sera rédigé prochainement.

 

3) Consolidation de charpente

Ce chapitre sera rédigé prochainement.

  

4) Consolidation et/ou redressement de fondations affaissées

Ce chapitre sera rédigé prochainement.

 

Migration Joomla effectuée par HOB France Services