renovation immeubles

Le diagnostic technique est un préalable utile avant l'achat ou la réalisation de travaux, lors d'une mise en copropriété et de manière générale pour la bonne gestion d'un bien immobilier quelle que soit sa taille.

Face aux exigences croissantes des syndics de copropriété, gérants d'immeubles, institutionnels de l'immobilier et agences immobilières souhaitant toujours mieux connaître l'état des biens immobiliers qu'ils ont en portefeuille et offrir à leurs clients une vue globale de leur patrimoine, le cabinet d'architecture REMY a élaboré une trame très précise pour lister l'état des différentes composantes de la construction dans un tableau récapitulatif.

Pour chaque élément considéré sont identifiés la localisation, son degré de vétusté, des précisions sur les dégradations observées, le type d'intervention à mettre en place, son degré d'urgence et son estimation (en option).

Plusieurs types de diagnostics vous sont proposés par notre cabinet d'architecture :

 

1) Diagnostic technique général de l'immeuble

Il s'agit d'un examen approfondi de l'état de santé du bâtiment (immeuble ou maison individuelle) et de ses équipements. Ce diagnostic est effectué de préférence par un architecte qui sera éventuellement amené à effectuer des sondages, des prélèvements, à vérifier l'état des structures, des toitures, cheminées... De façon à pouvoir entretenir à plus long terme la copropriété.

L'architecte établira un rapport qui traitera les points suivants :


les structures, fondations et charpentes
les toitures, terrasses, cheminées, balcons
les façades et murs pignons
les parties communes intérieures et extérieures
les équipements communs


Ce rapport comprendra également des photos, plans ou relevés pour mettre en évidence les causes des dégradations constatées ainsi que les risques qui peuvent être encourus. Il sera amené à préconiser certaines interventions et à prévoir des travaux.

 diagnostic technique immeuble

Ce diagnostic nécessitant une expérience et une compétence en matière de technique du bâtiment de la part de l'intervenant établissant le document : personne ne sera mieux placé qu'un architecte pour sa réalisation.

Notre cabinet d'architecture effectue depuis de nombreuses années les diagnostics techniques d'immeubles.

Nos honoraires dépendent de la taille de l'immeuble et peuvent s'accompagner de missions supplémentaires telles que :

Nature de la Prestation Tarifs
Diagnostic technique général 1.685 € HT + 85 € HT/Lot
Planning et coût prévisionnel des travaux
dans le cadre du diagnostic technique 
700 € HT
Approfondissement d'une problématique
dans le cadre du diagnostic technique
230 € HT
Mise au net des plans de l'immeuble 3,2 € HT par m2
(minimum 320 € HT)
Etude des travaux et appel d'offres 5% du montant estimé des travaux
(minimum 2.500 € HT)
Suivi de chantier 10% du montant des travaux
déduction faite des honoraires d'étude

Les diagnostics termites, de présence d'amiante et d'accessibilité au plomb, lorsqu'ils n'ont pas été réalisés par la copropriété peuvent être réalisés en même temps de manière à avoir une vue générale de l'état de l'immeuble.

Nous sommes adhérants à la M.A.F. (Mutuelle des Architectes Français) qui couvre notre responsabilité civile professionnelle.

Pour prendre un rendez-vous, appelez nous ou écrivez nous un mail en cliquant sur notre adresse.

Pour en savoir plus sur les missions d'entretien d'immeubles, cliquez ici.

 

2) Diagnostic SRU (immeuble de plus de 15 ans mis en copropriété)

La loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 dite "S.R.U." impose certaines mesures lors de la mise en copropriété d'un immeuble dans le but de rassurer les acquéreurs de biens.

En effet la loi "Solidarité et Renouvellements Urbains" stipule :

Art L. 111-6-2 Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert (façades, toiture, etc.) et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.

Après l'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 46-1 ainsi rédigé : « Art. 46-1. - Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic. »

Diagnostic SRU 00091

Le diagnostic permettra au futur acheteur d’apprécier les dépenses communes d’entretien de l’immeuble à réaliser dans un proche avenir et d’être fixé sur le montant de l’endettement.

Il servira également de point de départ pour la mise en place du carnet d'entretien.

Ce diagnostic nécessitant une expérience et une compétence en matière de technique du bâtiment de la part de l'intervenant établissant le document : personne ne sera mieux placé qu'un architecte pour sa réalisation.

Notre cabinet d'architecture effectue d'ores et déjà les diagnostics techniques, qui comprennent :

1- L'étude du clos (murs, façade, huisseries et fermetures) et du couvert (couverture, zinc et charpente en regard également d'attaques larvaires xylophages)

2- Les conduites d'adduction et d'évacuation de fluides, les colonnes électriques

3- Les équipements communs et de sécurité (garde corps, escalier, ascenseur…)

Nos honoraires dépendent de la taille de l'immeuble et peuvent s'accompagner de missions supplémentaires telles que :

Nature de la Prestation Tarifs
Diagnostic technique SRU 1.685 € HT/escalier + 85 € HT/Lot
Planning et coût prévisionnel des travaux
dans le cadre du diagnostic SRU
700 € HT
Approfondissement d'une problématique
dans le cadre du diagnostic SRU
230 € HT
Mise au net des plans de l'immeuble 3,2 € HT par m2
(minimum 320 € HT)
Etude des travaux et appel d'offres 5% du montant estimé des travaux
(minimum 2.500 € HT)
Suivi de chantier 10% du montant des travaux
déduction faite des honoraires d'étude

Les diagnostics termites, énergétiques, de présence d'amiante et d'accessibilité au plomb, lorsqu'ils n'ont pas été réalisés par la copropriété peuvent être réalisés en même temps de manière à avoir une vue générale de l'état de l'immeuble.

Pour prendre un rendez-vous, appelez nous ou écrivez nous un mail en cliquant sur notre adresse.

 

3) Audit 360° de l'immeuble

Il s'agit d'un diagnostic technique général du bâtiment (immeuble ou maison individuelle) enrichi d'une enquête auprès des occupants, d'une étude sur la réduction des déperditions thermiques notamment par la mise en perspective du DPE (diagnostic de performance énergétique) s'il existe et d'un volet autour de la notion de confort.

L'architecte établira un rapport  qui traitera les points suivants :

L'enquête auprès des occupants
L'abaissement des déperditions thermiques
Les structures, fondations et charpentes
Les toitures, terrasses, cheminées, balcons
Les façades et murs pignons
Les parties communes intérieures et extérieures
Les équipements communs
L'amélioration du confort

Ce rapport comprendra également des photos, plans ou relevés pour mettre en évidence les causes des dégradations constatées ainsi que les risques qui peuvent être encourus. Il sera amené à préconiser certaines interventions et à prévoir des travaux. 

Audit 360 immeuble 00092

Cet audit 360° nécessitant à la fois des compétences techniques et thermique, personne ne sera mieux placé qu'un architecte pour le mener à bien.

Notre cabinet d'architecture réalise depuis de nombreuses années des audits immobiliers pour des gérants d'immeubles, syndics de copropriété, entreprises et particuliers.

Nos honoraires dépendent de la taille de l'immeuble et peuvent s'accompagner de missions supplémentaires telles que :

Nature de la Prestation Tarifs
Audit 360° 2.485 € HT/escalier + 95 € HT/Lot 
Planning et coût prévisionnel des travaux
dans le cadre de l'audit 360°
900 € HT
Approfondissement d'une problématique
dans le cadre de l'audit 360°
230 € HT
Mise au net des plans de l'immeuble 3,2 € HT par m2
(minimum 320 € HT)
Etude des travaux et appel d'offres 5% du montant estimé des travaux
(minimum 2.500 € HT)
Suivi de chantier 10% du montant des travaux
déduction faite des honoraires d'étude

Les diagnostics termites, de présence d'amiante et d'accessibilité au plomb, lorsqu'ils n'ont pas été réalisés par la copropriété peuvent être réalisés en même temps de manière à avoir une vue générale de l'état de l'immeuble.

Pour prendre un rendez-vous, appelez nous ou écrivez nous un mail en cliquant sur notre adresse.

  

4) Le DPE, phase préparatoire à l'audit 360°

 

Il est fortement conseillé de réaliser un diagnostic de performance énergétique par un bureau d'étude thermique avant de commander l'audit 360°.

En effet, le DPE peut apporter à l'architecte de précieuses informations sur les équipements en place et sur les objectifs à atteindre en terme de confort thermique. 

Le diagnostic de performance énergétique ne concerne plus seulement les maisons et lots privatifs. Le décrêt du 3 décembre précise les modalités du DPE obligatoire pour les immeubles en copropriété.

Les immeubles en copropriété aussi devront passer par la case DPE. La loi portant engagement national pour l'environnement (ENE) du 12 juillet 2010 précisait déjà qu'un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être réalisé "pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012". Un décret, daté du 3 décembre 2012, précise les modalités de réalisation de ce DPE.

Le décret concerne uniquement les bâtiments à usage d'habitation équipés d'une installation de chauffage ou de climatisation collectifs. Les copropriétés doivent faire réaliser un DPE pour l'ensemble du bâtiment (parties communes et privatives) d'ici au 1er janvier 2017. Sont cependant exemptés les immeubles pour lesquels la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er juin 2001, ainsi que ceux qui ont déjà fait l'objet d'un DPE il y a moins de dix ans. Tous, en tout cas, devront faire réaliser un audit énergétique.

deperditions thermiques immeuble

Un DPE collectif valable pour chaque lot

Concrètement, la décision de faire réaliser un DPE est prise lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Le vote, inscrit à l'ordre du jour par le syndic, se fait à la majorité des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).

Comme pour un lot ou une maison individuelle, le DPE doit être effectué par une entreprise habilitée, plus précisément "une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés" comme l'indique l'article L271-6 du Code de la construction et de l'habitation. Le DPE collectif pourra tenir lieu, le cas échéant, de DPE individuel, par exemple lors de la vente d'un lot.

L'objectif : améliorer les performances énergétiques de l'immeuble

baisse-deperditions-thermiques

Lors de l'assemblée générale régulière suivante, le bilan du DPE et de l'audit énergétique est présenté aux copropriétaires. L'objectif : améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment, en décidant d'un plan de travaux d'économies d'énergie, ou en concluant un contrat de performance énergétique (CPE). Il peut s'agir de travaux de renforcement de l'isolation thermique de toitures, des murs donnant sur l'extérieur ou sur des locaux non chauffés, et même de travaux dans des parties privatives, dits "travaux d'intérêt collectif" (voir plus bas).

La décision de faire réaliser ou non des travaux à l'échelle de la copropriété est votée lors de l'assemblée générale suivante. Sont ensuite votés séparément et à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25) les différents travaux, sur la base des devis qui auront été proposés entre temps.

La démarche sera donc longue et parfois fastidieuse, puisqu'il faudra prévoir pas moins de trois assemblées générales et quatre votes avant de lancer les premiers travaux. Mais elle a le mérite de donner un cadre légal à la réflexion sur l'amélioration des performances énergétiques des immeubles en copropriété.

Des travaux privatifs à l'intérêt collectif

Pour améliorer les performances énergétiques d'un immeuble, on peut s'attaquer aux parties communes (façade et toiture mal isolées, etc.), mais également aux parties privatives. Par exemple, un appartement dont les ouvertures vitrées sont défaillantes est plus perméable au froid : il entraîne donc une augmentation de la consommation énergétique de l'ensemble de l'immeuble

C'est pourquoi la loi ENE du 12 juillet 2010 introduit la possibilité pour les copropriétaires de voter à l'article 25 la réalisation de travaux dits d'intérêt collectif sur des parties privatives. Le propriétaire des lots concernés se trouve alors obligé de supporter le coût des travaux votés, à moins de démontrer qu'il a déjà réalisé des travaux équivalents au cours des dix dernières années.

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